银行和郑州房管局干起来了

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内容提要：

01.  银行指控房管局

02.  郑州烂尾多的隐秘细节

03.  业主应反诉索赔

04.  追踪购房款流向

今年最大的事有两件，一是疫情，二是房地产危机。房地产是经济周期之母，十次危机九次地产，全球历次大的金融危机大部分都是由于房地产泡沫崩盘所致。

所以，近日各地烂尾楼盘业主宣布停止还贷，引发各方高度紧张。从目前不完全统计的信息看，已有25省102城274个烂尾楼盘的业主宣布“停止还贷”。

至于烂尾的原因，有骂开发商的，有怨银行的，有怪监管不严的……到底责任在哪里，没有定论。

01

银行指控房管局

今天看到个银行怼郑州市房管局的现场视频：

一方问银行行长：如果楼房没封顶的话，监管账户里的钱应不应该还在监管账户？

结果银行答：不确定！不确定！

提问方直接懵逼……

银行继续解释：监管资金的使用与拨付有严格的监管流程，有郑州市房管局颁布的监管资金使用方法，而且还有一个叫使用细则，（银行）完全按照这两个（办法的详细流程拨付监管资金）。……最后一步监管资金的拨付，是要有郑州市房管局资金监管科（处），允许拨付了，盖章了，拿出来东西了，我们作为监管银行才能把这个钱拨出去。换句话说，我们是听招呼干活的，如果他们不让拨，我们是拨不了的。我们作为监管银行，我们没有随便动用资金的权力……

提问方：意思就是你们（银行）听从指令把钱转出去了？

银行：对！我们能确保每一笔转账都有郑州市房管局有权部门的批准、批示，我们才转出去，如果没有，我们是不可能转的，那是违法犯罪行为。

提问方：那意思就是上面的责任，和你们（银行）没关系？

银行：这个是谁的责任，我们不敢说。你的领导说监管资金挪用已经成事实了，那就牵涉到违法犯罪问题了。我建议你们和这个领导沟通，和公安部门沟通，查资金挪用是否涉及刑事犯罪，是否涉及其他违法行为。但是我们监管银行是严格按照流程，允许我们、批准我们转了，我们才向外转的。这个违法犯罪，到不了我们头上。

总结一下，银行指控的两个重点：

第一，房管局盖章，是挪用监管资金的最后、最关键环节。

第二，监管资金挪用是违法犯罪。

逻辑结论：房管局违法犯罪了。

如果这个银行说的全是真的，事实上也基本可以判断是完全是真的，那郑州市房管局麻烦可就大了。

因为郑州市的烂尾楼全国第一。根据克而瑞统计资料显示，截止2021年末，郑州问题楼盘超130余个，停工、延期交付的房源数量高达25249套，占去年郑州成交量面积的29%，全国第一。

烂尾比例29%，大约郑州人3家买房，就有1家烂尾。事实上也的确如此，三户人买了四套房，都烂尾了：

02

郑州烂尾多的隐秘细节

如果按照前面视频中银行的说法，就是房管局监管问题。

根据《郑州市商品房预售款监管办法》第四条：市房地产行政主管部门是商品房预售款监管部门，负责本办法的组织实施。具体履行以下职责：（一）负责组织实施本市商品房预售款监管工作；（二）负责商品房预售款收支和使用的监督；等。

但在实际的市场行为中，开发商在楼盘预售中，往往会私设账户，将购房人的资金直接转入这个私设的账户里，方便进行资金调配和挪用。

如果到房管部门投诉，他们会这样回复你：

预购人应依据《商品房买卖合同》的约定，将购房款直接存入监管银行、监管账户。

对，没错，市住房保障局会告诉你，是你自己购房时不认真看合同，你自己没有把定金，首付，一次性付款，分期付款直接转到开发商的监管账户，所以烂尾责任当然需要你自己承担了。

是吧，实际执行上，所谓的《郑州市商品房预售款监管办法》，《郑州市商品房预售款实施细则》在郑州只不过是一纸空文，没有任何行政约束力，开发商不按政策文件执行是常态。

所以，郑州烂尾楼全国排名第一，稀奇吗？

03

业主应反诉索赔

银行说的是郑州市的情况。那么全国的情况怎么样呢？对此，南方周末在一篇调查报道中的说：

对预售资金监管仍没有全国性统一文件，地方大多各自为政，但有一条都相同：银行向开发商批、拨预售资金账户里的款项，必须获得当地房管部门的审批。

违规使用预售资金主要有两种方式，一是开发商没有将资金转到指定监管账户，而是转入自己账户，来达到随意支取的目的；二是银行在实际审批资金时，“批条”出了问题。

如果是第一种情况，购房款转入开发商自己账户，那就不是业主的责任了。根据广东省高院2018年的一个案例，招商银行因没有将贷款支付到预售款专用账户，而是转到开发商的另一个账户，导致资金被挪用、项目烂尾。法院最终判决，开发商交房前，购房人可以不还贷，购房人已付的贷款银行不需要退回。

如果是第二种情况，“批条”出了问题，也就是前面视频里行长说的情况，那就更不是业主的责任了。

买卖房产本来就是牵涉到多方，主要有4方：购房者、房地产商、银行、政府。买房主要有两个合同，一是业主和房地产商签的《购房合同》；二是业主和银行签的《贷款合同》，但并不仅仅只是业主和银行的二者关系，仍然牵涉到房地产商，不然，

银行应该把住房贷款直接打到业主个人账户上，业主根据完工进度逐步打款给开发商。

业主从银行贷的款，就是业主自己的钱了，然后只是把自己的钱（银行贷款）委托给银行和住房监管部门代管，结果现在你们俩把业主的钱给弄没了……还要业主继续还贷？

所以，按理说，业主反诉银行和监管部门失职、而且要索赔。对吧？

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04

追踪购房款流向

烂尾了怎么办？应该找谁去？那就要追踪购房款的流向。只要跟着钱的流向，就能找到责任方。

如果业主自己30万、借银行贷款70万共100万买房，100万全部给开发商，开发商拿了100万去买地、盖房、缴纳税费，剩下的是自己的利润。那开发商的钱去哪里了呢？

以南方周末报道的武汉市光谷“绿地星河绘”楼盘为例，2439户，总房款46.8亿，拍地19.08亿；如今楼盘工程量不满40%，建设资金缺口还剩近8亿，由此倒推总建设资金大约13亿。也就是说总房款中的：

• 40%用来向政府买地
• 30%用来做工程建设
• 剩下的是房地产商的利润，以及其他要缴纳的税费，等。
  

全国情况也差不多。据财政部数据，2020年地方政府与房地产相关收入总额：10.4万亿，其中土地出让金8.4万亿；根据国家统计局数据：2020年商品房销售额17.4万亿。由此可以算出来，如果一个楼盘全部建成：

48%的购房款用来向地方政府买地

所以，烂尾楼只有两点是关键：

• 谁批的条子？
• 钱去哪儿了？

谢谢行长大人，干的漂亮！

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